5月15日，央行、銀保監會決定調整差別化住房信貸政策。主要內容包括以下兩點：

1）房貸利率再次迎來實質性下調，而且是主管部門專門就房貸利率發文，可見穩定房地產市場對當前穩增長穩預期的緊迫性和重要性。在LPR未變化的情況下，首套房商貸利率下限下調20個基點即4.4%。而且，此前我們指出本月LPR下調的可能性增加，若如此，房貸利率有望繼續下降。

2）“因城施策”首次由主管部門以具體方案明確，各地對房貸下調的自主性增加，有利于各地特別是熱點城市和部分銷售慘淡的三四線城市銷售企穩。

當然，我們仍提示以下六點：

1）在當前“預期”進一步“轉弱”的背景下，雖然貨幣政策的空間不大，結構性寬松是未來的主要方向，但是從預期管理的角度考慮，適度的降準或降息，特別是降低長端利率，繼續釋放寬松的信號的可能性在增加。本次LPR未變，而房貸利率下調即是繼續釋放寬松信號的例證。

2）此前，我們指出，調低與房貸利率掛鉤的5年期LPR，將會給市場釋放較強的積極信號。同時，嚴厲處罰保交房不積極的房企，鼓勵國有房企購置土地和部分民營房企的項目，也是可以考慮的手段。

3）當前是房地產行業由“去杠桿”轉向“穩杠桿”的階段，而絕非到了“加杠桿”，再次充當刺激經濟的“夜壺”作用。本次疫情負面沖擊巨大，房貸利率下調是穩增長穩預期的“被迫”之舉。

4）目前居民部門杠桿率已經較高，房貸利率下降對購房需求的刺激作用可能有限。“房住不炒”已深入人心，“三道紅線”和銀行“兩個集中”沒有實質性變化，短期內通過刺激銷售的方式恐難以改善消費者預期；政策修補僅能夠加快房地產市場“見底”，并不能馬上使得房地產市場快速企穩反彈。房地產市場見底后，可能呈現的是逐步回升的態勢。

5）相較于本輪疫情爆發后房地產銷售的頹象（4月30大中城市商品房成交面積同比-54%），首套房房貸利率下調20個基點的力度并不算大，主管部門對房地產調控放松仍相當謹慎。我們繼續關注房地產市場政策動態變化情況。

6）在疫情負面外溢效應巨大的情形下，可以預見4月經濟數據特別是房地產銷售數據大概率表現慘淡。主管部門在此時發布這一利好消息，有利于對沖繼4月金融數據之后，4月經濟數據（可能將于本月16日發布）對市場的負面沖擊。

作者：上海鋼聯 黑色產業研究服務部 研究員 李爽

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